近年來，小區(qū)物業(yè)成為很多市民關(guān)注的熱點話題，特別是圍繞物業(yè)服務(wù)費用和服務(wù)項目引起的爭議日漸增多。為此，市發(fā)展和改革委員會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)《中華人民共和國價格法》《物業(yè)管理條例》《河北省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》等法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，參照外地經(jīng)驗做法，結(jié)合石家莊市實際，聯(lián)合起草了《石家莊市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法（征求意見稿）》，主要包括市區(qū)住宅區(qū)前期物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標準和相關(guān)收費標準等內(nèi)容，并向社會公開征求意見。
為高端住宅新增設(shè)“特級”物業(yè)
據(jù)了解，現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費標準是2004年6月制定的，2012年重新發(fā)布過一次（未做修改），執(zhí)行至今已超過12年。12年來，我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境、業(yè)主需求、服務(wù)內(nèi)容、運行成本等都發(fā)生了很大變化，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費上產(chǎn)生了不少新問題。
同時，2014年以來，國家和省出臺了一系列關(guān)于價格機制改革、物業(yè)服務(wù)收費管理的新政策，我市亟須根據(jù)這些新政策和新問題對現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費管理政策進行調(diào)整。
征求意見稿將原來的一級、二級、三級、四級、等外級5個物業(yè)服務(wù)收費等級標準，調(diào)整為特級、一級、二級、三級、四級，并明確了相應(yīng)的服務(wù)項目和內(nèi)容。
新指導(dǎo)標準增設(shè)“特級”等級，主要目的是對目前石家莊市極少數(shù)高端住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)及收費標準進行規(guī)范，同時為以后其他高端物業(yè)入駐石家莊市留有發(fā)展空間；刪除了“等外級”等級，四級以下住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)具體項目內(nèi)容和收費標準，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不超過公布的最低物業(yè)服務(wù)等級基準價內(nèi)協(xié)商確定，給服務(wù)雙方留有更大的協(xié)議空間。
新標準進一步體現(xiàn)了服務(wù)品質(zhì)，細化了服務(wù)內(nèi)容，方便業(yè)主實施監(jiān)督，更加有利于我市物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展和保障業(yè)主合法權(quán)益。
調(diào)整物業(yè)收費標準須多數(shù)業(yè)主同意
征求意見稿提出，物業(yè)服務(wù)收費實行統(tǒng)一政策，分級管理。物業(yè)服務(wù)收費區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點等情況，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
業(yè)主大會成立之前的住宅區(qū)(別墅除外)公共性物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價；別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅區(qū)及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價；物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托提供公共性物業(yè)服務(wù)合同以外的特約服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。
新建住宅物業(yè)銷售前，建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標或協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在兩部門公布的物業(yè)服務(wù)等級和基準價范圍內(nèi)約定物業(yè)公共服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和收費標準，簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)交付使用后，在業(yè)主大會成立前，已實施收費的住宅區(qū)，因政策或服務(wù)成本變化等因素需要調(diào)整公共物業(yè)服務(wù)費標準的，可在物業(yè)所在地居民委員會指導(dǎo)監(jiān)督下，經(jīng)多數(shù)業(yè)主（專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上，下同）同意，在兩部門公布的物業(yè)服務(wù)等級和基準價范圍內(nèi)約定調(diào)整方案，到市政府價格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門變更備案。
物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)按規(guī)定實行明碼標價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準（等級）、收費項目、收費標準等進行公示。
基準價與社會平均工資水平聯(lián)動
按照健全價格動態(tài)調(diào)整機制的要求，市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費等級基準價建立與社會平均工資水平聯(lián)動機制。社會平均工資水平以市統(tǒng)計部門公布的年度市區(qū)居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)在崗職工平均工資為依據(jù)。
以2014年市區(qū)社會平均工資和本辦法公布的物業(yè)服務(wù)等級基準價為基期標準，當年度社會平均工資與基期相比變動幅度達到56%及以上時，啟動聯(lián)動機制，社會平均工資變動幅度與等級基準價按1∶0.8比例同方向聯(lián)動，同時作為下一次聯(lián)動的基期標準。
當社會平均工資變動幅度達到聯(lián)動啟動點時，由物業(yè)行業(yè)協(xié)會（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）向市房地產(chǎn)行政主管部門和價格主管部門提出啟動聯(lián)動機制建議，經(jīng)批準后向社會公布。
物業(yè)不得收取裝修保證金
按照省相關(guān)文件規(guī)定，征求意見稿增加了對裝修垃圾和渣土清運費、門禁、電梯卡（證）收費政策的相關(guān)規(guī)定。
物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的車輛停放服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。對進入物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)進行軍警應(yīng)急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執(zhí)行公務(wù)期間的車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取車輛停放服務(wù)費。
實行政府指導(dǎo)價的住宅區(qū)，業(yè)主需要裝飾裝修房屋時，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與業(yè)主簽訂裝修服務(wù)協(xié)議，將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修垃圾和渣土的。物業(yè)企業(yè)可以向業(yè)主收取裝修垃圾和渣土清運費，收費標準及管理辦法由當?shù)卣畠r格主管部門制定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)均不得向業(yè)主收取裝修保證金（押金）、裝修管理服務(wù)費、裝修電梯使用費等。
實行政府指導(dǎo)價的住宅區(qū)，實行門禁、電梯卡（證）管理的，按照補償成本的原則確定工本費標準，經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意后收取。
小區(qū)設(shè)施經(jīng)營收益可補充專項維修資金
小區(qū)電梯內(nèi)的廣告位經(jīng)營權(quán)歸屬誰，經(jīng)營所得收益應(yīng)當如何分配，是近兩年物業(yè)糾紛較為集中的話題。
對此，征求意見稿作出了說明：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，上述單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。（記者 焦莉莉）
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