距離5月1日不到半個(gè)月了。屆時(shí)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等將納入營(yíng)改增試點(diǎn)，也就是說(shuō)，二手房交易將由征收營(yíng)業(yè)稅改為增值稅。這將給二手房交易帶來(lái)哪些影響？個(gè)人出售二手房時(shí)會(huì)多繳稅嗎？
市地稅專家表示，對(duì)于二手房交易來(lái)說(shuō)，此次營(yíng)改增主要涉及營(yíng)業(yè)稅，但相關(guān)免稅等優(yōu)惠政策沒(méi)有改變，且稅負(fù)將略有下降。
部分市民急于交易二手房
4月14日一大早，來(lái)到市房產(chǎn)交易大廳辦理二手房交易的孫先生發(fā)現(xiàn)，雖然離上班時(shí)間還早，但前面已經(jīng)排了不少和他一樣的市民。“還有凌晨就來(lái)排隊(duì)的呢。”前面一位排隊(duì)的市民對(duì)頗感驚訝的孫先生說(shuō)。
近期以來(lái)，這樣的現(xiàn)象在市房產(chǎn)交易大廳已是常態(tài)。據(jù)了解，春節(jié)過(guò)后，石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫，二手房成交量大漲。特別是4月份以來(lái)，二手房交易更為火爆。僅4月14日一天，辦理二手房交易納稅的市民就達(dá)198人。
二手房交易為何如此火爆？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了公積金貸款、貸款利率等利好政策影響外，近期二手房交易量猛增還有一個(gè)原因，即部分意欲交易二手房的市民對(duì)即將實(shí)施的營(yíng)改增政策缺乏了解，再加上個(gè)別房產(chǎn)中介稱營(yíng)改增后，二手房交易流程將會(huì)改變，稅負(fù)將會(huì)增加，使一些市民對(duì)營(yíng)改增后的稅負(fù)變化有所擔(dān)憂。
“這導(dǎo)致了一些買房者急于在營(yíng)改增政策實(shí)施前完成房產(chǎn)交易�！毙氯A區(qū)地稅局房產(chǎn)交易分局有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，但實(shí)際上，此次營(yíng)改增不僅不會(huì)增加二手房交易的稅負(fù)，甚至相關(guān)稅負(fù)還將略有下降。
免稅政策仍將保留
按照現(xiàn)行政策，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，可以免征營(yíng)業(yè)稅�！盃I(yíng)改增后，這種情況還能不能免稅？”眾多疑問(wèn)中，這個(gè)問(wèn)題最為市民們關(guān)注。
據(jù)新華區(qū)地稅局房產(chǎn)交易分局副局長(zhǎng)趙少杰介紹，目前的二手房交易的營(yíng)業(yè)稅稅收政策是：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的稅率全額繳納營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
營(yíng)改增后，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。
“也就是說(shuō)，免稅政策將得到保留�！壁w少杰說(shuō)，營(yíng)改增后，相同情況將免征增值稅，不會(huì)增加交易人的納稅負(fù)擔(dān)。
納稅人稅負(fù)將略有下降
政策規(guī)定，營(yíng)改增后，二手房交易增值稅征收率是5%。這個(gè)稅率和現(xiàn)行的營(yíng)業(yè)稅稅率一樣。這是不是說(shuō)，營(yíng)改增后所繳納的稅金沒(méi)有變化？
但地稅專家卻告訴我們，營(yíng)改增和營(yíng)業(yè)稅稅率雖然一樣，但稅基卻是不同的，稅基有所減小，“因此，營(yíng)改增后，二手房交易者所繳納的增值稅稅金將略有下降�！�
稅基是什么？稅基就是征稅的部分。營(yíng)業(yè)稅是按含稅價(jià)來(lái)征，換句話說(shuō)，售價(jià)100萬(wàn)元的房子，100萬(wàn)元就是稅基。營(yíng)改增后，是按不含稅價(jià)來(lái)征稅的，即售價(jià)100萬(wàn)元的房子，需要用100萬(wàn)元除以105%，稅基為95萬(wàn)多元。
趙少杰詳細(xì)解釋說(shuō)，根據(jù)我國(guó)增值稅政策規(guī)定，增值稅屬于價(jià)外稅，也就是說(shuō)計(jì)算稅額時(shí)要剔除售價(jià)中的稅款部分，而不是用售價(jià)直接乘以稅率。因此，比照營(yíng)業(yè)稅來(lái)說(shuō)，增值稅實(shí)際稅率是5%÷（1+5%）=4.76%。比如以上述按100萬(wàn)元計(jì)算的房?jī)r(jià)，營(yíng)業(yè)稅應(yīng)繳100×5%=5萬(wàn)元；增值稅應(yīng)繳100萬(wàn)÷（1+5%）×5%=4.76萬(wàn)元。
所以，按照100萬(wàn)元計(jì)算，繳營(yíng)業(yè)稅時(shí)需要交5萬(wàn)元，繳增值稅時(shí)只需要交4.76萬(wàn)元，少繳2400元。簡(jiǎn)言之，相當(dāng)于原來(lái)營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)是5%，營(yíng)改增以后的稅收負(fù)擔(dān)是4.76%。
營(yíng)改增后仍到地稅部門辦稅
營(yíng)業(yè)稅由地稅部門征收，增值稅由國(guó)稅部門征收，此次營(yíng)改增后，繳稅是不是要換地方？繳稅流程有沒(méi)有改變？
趙少杰告訴記者，根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》規(guī)定：納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)的增值稅，國(guó)家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。
“也就是說(shuō)交易流程不會(huì)改變，還是由地稅局征收�！壁w少杰說(shuō)，營(yíng)改增后，個(gè)人的二手房交易和自然人二手房出租，仍然委托地稅部門來(lái)代征、代開(kāi)發(fā)票，“原來(lái)怎么申報(bào)的還是怎么申報(bào)，原來(lái)填什么表，在哪個(gè)地方辦，都基本維持不變�！�
針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的二手房交易高峰，趙少杰表示，他們已制定了多套應(yīng)急方案，并在大力宣傳營(yíng)改增政策，及時(shí)為納稅人解疑釋惑的同時(shí)，在辦稅服務(wù)廳增設(shè)初審人員，做好計(jì)稅價(jià)格前置查詢，分流手續(xù)不全或不符合業(yè)務(wù)辦理?xiàng)l件的人員，減少納稅人等待時(shí)間。同時(shí)，引導(dǎo)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)錯(cuò)峰辦稅，對(duì)多單納稅人實(shí)施預(yù)約服務(wù)，最大程度方便納稅人辦稅。（首席記者 靳曉磊 通訊員 郭大志 張曉青）
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