作為唐山市房地產(chǎn)急速躥升時期重點打造的地塊，鳳凰新城由于其樓盤林立但空置率極高，一直處于輿論的聚光燈下。近日，本報記者連夜走訪鳳凰新城，發(fā)現(xiàn)其已售樓盤的亮燈率仍然很低，即使亮燈最多的住宅樓也未超過50%，只有零星窗口亮燈的情況更是十分普遍。
一位曾任鳳凰新城某知名樓盤銷售高管的房地產(chǎn)界人士透露，近四五年來，鳳凰新城的樓盤價格并無大幅上漲，成交也相對疲軟。而且，不止鳳凰新城區(qū)域，唐山的大部分房地產(chǎn)商都有誤判當(dāng)?shù)貥鞘袧摿Φ膶擂巍?/p>
屢屢打折的龍頭房企
5月10日下午，龍頭房企萬科位于鳳凰新城的項目——— “萬科新里程”售樓處門外，音響震耳欲聾，不少人在表演舞蹈。售樓先生說，這天是做特價活動，一期項目清盤折扣。
折扣活動吸引了不少購房者，售樓處里到處聚集著三三兩兩的看房人，顯得人氣頗旺。這與鳳凰新城其他樓盤售樓處的景象對比鮮明，雖然當(dāng)天是周六，但記者走訪的鷺港、唐城壹零壹、中國水電首郡等其他三家樓盤都很冷清，并未看到幾位咨詢者。
4月份曾來萬科新里程看過房的田方(化名)說，這次活動力度很大。上次，她看中的一套85平方米的精裝兩居室還是83折，現(xiàn)在降到了79折，“降了5個點，確實便宜了。”
對于降價的原因，售樓先生的說法是，這是由于項目一期馬上就要售罄，大多數(shù)戶型僅剩幾套，因此打出了“清盤折扣”。但田方對這一說法表示懷疑，“上次就說只剩幾套了，這次還是這么說，不知道是不是真的。”
記者在售樓先生拿出的“空房表”上看到，項目一期共兩棟樓，分別是1號樓和4號樓。其中1號樓的折扣最低打到全款74折、貸款76折，4號樓最低打到全款82折、貸款84折，折扣力度相當(dāng)大。
打折之后，田方看中的房子總價是63.8萬，單價約為7500元。對于這個價格，田方有些動心。事實上，對于一向強調(diào)品質(zhì)與價格同步的萬科而言，這樣的價位已經(jīng)與唐山市期房均價相差無幾。
售樓先生也極力證實這個價格的實惠。“我們剛剛賣完的金域華府，就在新里程的對面，均價9000多呢。”
萬科金域華府是萬科在鳳凰新城的另一個項目，也是萬科在唐山市的5個項目之一，預(yù)計2015年8月30日交房。事實上，相關(guān)資料顯示，萬科金域華府自從2011年8月以12000元/平方米的均價開盤以來，價格也屢次打折，最低時曾探至單價8300元。前段時間，金域華府最后幾十套房子在原價基礎(chǔ)上打了8折，相當(dāng)于9500元/平方米。
對于萬科的屢次降價，一位曾任鳳凰新城某知名樓盤銷售高層的房地產(chǎn)界人士評論說，萬科誤判了唐山房地產(chǎn)市場的形勢，未入省會石家莊而先入唐山，是像很多外地房企一樣未能正確判斷唐山樓市市場潛力。事實上，唐山缺乏吸納勞動力的能力，只有本地住戶的改善型需求，而房子開發(fā)過多，導(dǎo)致供應(yīng)“基本是過剩的”。
唐山另一位市場人士則評論，雖然萬科屢次降價，但銷售業(yè)績尚可。萬科金域華府售罄用了兩年多時間，萬科新里程自從今年年初開盤，目前估計也已賣出40%左右。“雖然按萬科內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)可能比其他城市速度上有差距，但也不錯了。”而且新里程相較于金域華府，產(chǎn)品定位并不相同，屬于戶型較小的快消品，所以價格下調(diào)比較正常。
黑洞洞的鳳凰新城
上述人士認(rèn)為，誤判了市場形勢、貿(mào)然進入唐山房地產(chǎn)市場的并非萬科一家，大多數(shù)房企都犯了這個錯誤，不分本地企業(yè)還是外地企業(yè)。
“唐山有個對房地產(chǎn)來說很嚴(yán)重的問題，那就是吸納各縣人口的能力極弱。唐山各縣的人外遷首選京津，否則就回本地，因為唐山的縣域經(jīng)濟也不弱。所以，唐山雖然是經(jīng)濟中心，但流動人口很少，這一點比較麻煩。”他認(rèn)為，前幾年開發(fā)商認(rèn)為唐山市GDP高、人均可支配收入高，卻忘了唐山主城區(qū)只有路南、路北兩個區(qū)，而且吸納流動人口能力弱，所以，“很多企業(yè)都有點冒進了。”這就導(dǎo)致了目前比較高的空置率。
而這一點，在鳳凰新城的表現(xiàn)極為明顯。
5月11日，唐山的雨霏霏颯颯下了一整天。陰雨綿綿的天氣把大多數(shù)人都早早趕回了家，入夜之后，街上幾乎已經(jīng)不見行人。記者在此時走訪了鳳凰新城內(nèi)西起友誼路、東至學(xué)院北路，南起翔云道、北至長寧西道的區(qū)域，觀察了唐城壹零壹、萬科金域華府等十余個小區(qū)的亮燈率，發(fā)現(xiàn)除了成片的漆黑的在建樓盤，已售樓盤的亮燈率也很低，即使亮燈最多的住宅樓也未超過50%，只有零星窗口亮燈的情況更是十分普遍。
在高端樓盤唐城壹零壹一期已入住的3棟臨街高層中(大理北路西鄰)，均是零星亮燈，每棟樓亮燈住戶不超過二20戶。而就在前一天，記者在售樓處以購房者身份咨詢時，售樓小姐曾表示，該樓盤已在售3年，一期的3棟高層現(xiàn)房和南面緊鄰的兩棟在建高層，共已售出75%、多達1000多戶。
在與唐城壹零壹一道之隔的另一高端小區(qū)，其中一棟高層僅有4個窗口亮燈。
其余的新建小區(qū)，如萬科金域華府、中國水電首郡、橡樹灣，亮燈率相對較高，但也不超過50%，小區(qū)內(nèi)一些樓也是零星亮燈。
此外，雖然鳳凰新城區(qū)域已有一些銀行、超市、36524便利店等店面在營業(yè)，但不少已入住小區(qū)的底商仍是黑洞洞一片，未曾啟用。在梧桐大道某期項目的大門口，雖然可以看到樓里已有住戶，門口也有保安值班，但兩側(cè)底商仍未啟用。
直至行到位于學(xué)院北路邊、較早開發(fā)的香木林、怡景文園、靜園小區(qū)等小區(qū)，才明顯感覺到人群聚居的生活氣息。小區(qū)外停滿了私家車，餐館等底商也較為熱鬧。
鳳凰新城位于唐山市區(qū)西北部，是在西郊軍用機場原址基礎(chǔ)上進行了建設(shè)改造，是2009至2011年期間唐山市政府重點推介的地塊，龍頭房企的唐山項目多位于這一區(qū)域，包括萬科、華潤、嘉里建設(shè)等，以及新天地等唐山本地開發(fā)商。在約23平方公里的面積內(nèi)，分布著20余個大型樓盤。
據(jù)唐山當(dāng)?shù)貥I(yè)界人士介紹，近兩年，隨著唐山房地產(chǎn)市場的降溫，鳳凰新城的成交量已經(jīng)大不如前。而且，近四五年來，鳳凰新城的樓盤價格并無大幅上漲。
據(jù)記者走訪所見，高端樓盤唐城壹零壹的均價為現(xiàn)房11000元/平方米，期房8800元/平方米；中端樓盤鷺港的精裝準(zhǔn)現(xiàn)房均價為8000元/平方米；位置更靠南、配套尚不完善的中端樓盤中國水電首郡的毛坯期房均價為6300元/平方米。據(jù)了解，這些價格與前兩年相比，明顯上漲乏力。
面臨“量價齊不漲”尷尬的不僅僅是位于市區(qū)西北的鳳凰新城。
唐山市中心的唐山抗震紀(jì)念碑廣場旁，國內(nèi)某知名龍頭房企正在以清盤價進行“大甩賣”。2009年剛開盤時，這一樓盤的均價就曾高達每平方米近萬元，然而如今樓盤已成現(xiàn)房，但仍未售罄。
5月12日上午，售樓先生向記者介紹，目前樓盤均價已降至6500元/平方米。他承認(rèn)，同樣的戶型在2010年的均價曾高達9000多元/平方米，這相當(dāng)于打了7折。對于降價幅度如此之大的原因，他表示，是由于開發(fā)商計劃今年年底撤場，是甩房的折扣力度，“賣不完的就直接轉(zhuǎn)到老板名下了。”
然而，這并非降價的直接原因。該樓盤所在區(qū)域為唐山市中心，同區(qū)域的樓盤均價均在9000元左右，雖然價格隨唐山樓市的降溫而上漲乏力，但該樓盤的價位之低也堪稱反常。對于這一點，一位不愿具名的市場人士指出，這于該樓盤曾經(jīng)歷的“采空區(qū)上蓋樓”風(fēng)波，并有人質(zhì)疑其樓體塌陷，此事一經(jīng)曝光，該項目的銷售從此一蹶不振。
據(jù)了解，唐山城區(qū)地處煤礦區(qū)，地下采空區(qū)多，采煤塌陷區(qū)主要是由開灤煤礦井下采煤造成的。在唐山房地產(chǎn)業(yè)界，也流傳“路南區(qū)塌陷區(qū)多、不宜建高層”的說法，因此防震、抗震、隔震成了各大樓盤的銷售賣點。
在與上述樓盤一道之隔的新華文化廣場，即以“城市核心區(qū)唯一隔震豪宅”作為賣點，預(yù)計5月開盤。售樓小姐表示，項目開發(fā)商是本地企業(yè)，深諳唐山地質(zhì)弱點以及本地人心理，在項目地基上極下功夫，“等于把整個樓托了起來”。于此相對應(yīng)的，用在防震上的成本也每平方米平均增加了千元以上，而“對面的項目就是在這上面吃了虧”。
而在唐山本地人中，也流傳著“買房要在路北(區(qū))買”的說法，這也是因為唐山特殊的地質(zhì)結(jié)構(gòu)和過往的地震歷史，大家認(rèn)為路北區(qū)塌陷區(qū)少，建設(shè)高層更加安全，因此路南區(qū)、尤其靠近南湖采空區(qū)位置的樓盤，價格始終難以上位。由于對唐山地質(zhì)結(jié)構(gòu)的不了解以及民眾心理的隔膜，不少選擇在路南區(qū)開發(fā)項目的知名房企都陷入尷尬境地，即使抗震技術(shù)到位，也難以消除本地人對于安全的顧慮。
業(yè)內(nèi)人士介紹，從這個角度看，來自外地的龍頭房企雖然在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、營銷手段方面都較為先進，但到唐山卻面臨“水土不服”的問題，并未對本地開放商形成實質(zhì)性的挑戰(zhàn)。同時，大量外地房企的進入和本地發(fā)展城鎮(zhèn)化的沖動，使得近兩年唐山房地產(chǎn)存量大幅增加，進而增大了唐山樓市潛在的風(fēng)險。
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