□金 言
中國銀監(jiān)會7月29日宣布，為加大對棚戶區(qū)改造支持力度，批準(zhǔn)國家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部開業(yè)。此舉意味著，中國版“住宅銀行”將落地。分析人士認(rèn)為，旨在助力新型城鎮(zhèn)化融資的住宅銀行將對保障房建設(shè)，乃至房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深刻影響。
銀監(jiān)會批準(zhǔn)國開行住宅金融事業(yè)部業(yè)務(wù)范圍為：辦理納入全國棚戶區(qū)改造規(guī)劃的棚戶區(qū)改造，及相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)貸款業(yè)務(wù)等。國開行在公告中表示，中國版“住宅銀行”運作將發(fā)行住宅金融專項債券，重點支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)。
隨著近1億轉(zhuǎn)移人口即將在城鎮(zhèn)落戶，擔(dān)負(fù)政策職能的“住宅銀行”，將為城鎮(zhèn)化融資揭幕，服務(wù)中低收入及轉(zhuǎn)移人口的住房需求�！白≌y行”落地后，中國將形成“開發(fā)性住宅金融機構(gòu)+個人公積金住房儲蓄”的住房金融體系。根據(jù)國務(wù)院要求，中國住宅金融機構(gòu)將發(fā)揮依托國家信用、服務(wù)國家戰(zhàn)略、資金用保本微利的金融供血作用。國開行行長鄭之杰介紹，國開行將確保每年發(fā)放貸款60％以上，投入新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。同時，為了統(tǒng)一防范地方發(fā)債風(fēng)險，地方政府將接受信用評級，并設(shè)立負(fù)債的天花板。
可以說，繼“完善住房保障機制”寫入政府工作報告后，中國版“住宅銀行”落地，也體現(xiàn)了調(diào)控住宅市場的新思路。
住房金融模式在住房的供給與消費中發(fā)揮著重要作用。許多國家建立公共住宅銀行，幫助中低收入家庭以較低成本滿足合理住房需求，同時也幫助非營利性和公益性社會住房部門獲得穩(wěn)定而廉價的資金支持。不少國家都設(shè)計了各種類型的政策性住房金融工具，再由政策性住宅金融機構(gòu)作為平臺予以貫徹和執(zhí)行。政策性住房金融工具主要包括強制性住房儲蓄、政策性住房儲蓄、財政擔(dān)保、財政貼息或財政貸款、稅收優(yōu)惠或退稅、住房津貼或租賃補貼等。雖然各國政策性住房金融體系運作機制和運轉(zhuǎn)模式大相徑庭，但共同目標(biāo)是通過政府的干預(yù)之手，幫助中低收入家庭以較低的成本來滿足合理的住房需求，同時也幫助非營利性和公益性的社會住房部門獲得長期穩(wěn)定和廉價的資金支持。這期間，培育和刺激住房金融創(chuàng)新非常重要。從美國、日本、印度的經(jīng)驗也可以看出，公共住宅銀行在住房金融創(chuàng)新上具有不可替代的先鋒作用。我們對中國版“住宅銀行”同樣可以充滿期待。
實際上，近年來，提升與房地產(chǎn)企業(yè)合作層次的行動已經(jīng)開始，銀行住宅金融事業(yè)部、地產(chǎn)金融事業(yè)部的出現(xiàn)，是銀行專業(yè)化、集約化經(jīng)營的重要舉措，對于銀行來說是轉(zhuǎn)型，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，則可以獲得長期資金。筆者認(rèn)為，以前傳統(tǒng)的開發(fā)性貸款已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，尤其是中等以及中等偏上的房地產(chǎn)企業(yè)需要大量貸款。在未來10年的房地產(chǎn)發(fā)展中，綜合性金融服務(wù)、全產(chǎn)業(yè)鏈條服務(wù)將成為銀行與房地產(chǎn)企業(yè)合作的模式。這需要銀行發(fā)揮綜合金融優(yōu)勢，滿足房地產(chǎn)企業(yè)多元化、一站式的金融需求。這些，同樣可以成為我們對住宅銀行乃至更多的商業(yè)銀行的一種期待。
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