從本月起，石家莊市發(fā)展改革委、市住建局聯(lián)合修訂的《石家莊市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》(以下簡稱《辦法》)開始正式實(shí)施，這項(xiàng)新規(guī)與此前實(shí)施的《辦法》相比發(fā)生了諸多變化，且與居民的生活息息相關(guān)，從而引起了廣大市民的強(qiáng)烈關(guān)注。昨日，記者隨機(jī)采訪了省會多個小區(qū)業(yè)主、物業(yè)公司，并邀請市物協(xié)專家對關(guān)鍵詞逐一進(jìn)行解讀。
關(guān)鍵詞一：物業(yè)費(fèi)
調(diào)查：物業(yè)單方要上調(diào)物業(yè)費(fèi)每平方米超3元？
日前，省會育才街上一個小區(qū)的業(yè)主頻繁致電本報反映，小區(qū)物業(yè)公司在未經(jīng)業(yè)主同意情況下，突然要上調(diào)物業(yè)費(fèi)，每平方米竟然超過了3元。該小區(qū)業(yè)主稱，當(dāng)業(yè)主一起去找物業(yè)理論此事時，物業(yè)給出的答復(fù)是因?yàn)樘潛p才上調(diào)價格。
據(jù)了解，該小區(qū)并未成立業(yè)委會�！皾q價并不是物業(yè)一方說了算，要征求多數(shù)業(yè)主同意才行！”在業(yè)主的極力反對之下，該小區(qū)物業(yè)費(fèi)暫時還未作調(diào)整。該業(yè)主說：“最近剛出臺了物業(yè)新規(guī)，業(yè)主群里也在廣泛轉(zhuǎn)發(fā)，5個級別的物業(yè)費(fèi)價格最高每平方米2.8元，希望我們的物業(yè)費(fèi)能合理一些！”
記者調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，新《辦法》出臺后，不少業(yè)主擔(dān)心小區(qū)物業(yè)費(fèi)上調(diào)�！半m然新規(guī)說物業(yè)費(fèi)上調(diào)或下降，需要物業(yè)與業(yè)主協(xié)商，并通過程序由全體業(yè)主決定，可對于沒有業(yè)委會的小區(qū)來說，往往都是物業(yè)一紙通知就要漲價，這樣我們該如何維權(quán)？”此外，若物業(yè)提高的服務(wù)與價格不對等，按規(guī)定業(yè)主可以要求下調(diào)物業(yè)費(fèi)，可物業(yè)不下調(diào)怎么辦？
新規(guī)：已收費(fèi)住宅區(qū)仍可執(zhí)行原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
新《辦法》實(shí)施后，已收費(fèi)的住宅區(qū)仍可以繼續(xù)執(zhí)行原來的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。新建住宅區(qū)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時、已收費(fèi)的住宅區(qū)需調(diào)整物業(yè)服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的按新政策規(guī)定執(zhí)行。新《辦法》重新核定的物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)，只是物業(yè)服務(wù)雙方在約定具體服務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時的參考依據(jù)，不是具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù)雙方可以自主選擇服務(wù)等級，但約定的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得突破相應(yīng)等級的最高限價標(biāo)準(zhǔn)。另外，所謂物業(yè)費(fèi)調(diào)整，不是單指上調(diào)物業(yè)費(fèi)，對某些收取較高物業(yè)費(fèi)但服務(wù)明顯不到位的，也可以按規(guī)定程序下調(diào)物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)是上調(diào)還是下調(diào)，需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主協(xié)商并通過一定程序由全體業(yè)主決定。物業(yè)服務(wù)是一種合同約定的服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價權(quán)不在物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而是在訂立物業(yè)服務(wù)合同的雙方。
與此前實(shí)施的《辦法》相比，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理形式和管理范圍發(fā)生了變化。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價的范圍由原來的“普通住宅區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)”調(diào)整為“業(yè)主大會成立之前的住宅區(qū)(別墅除外)公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)”。
新《辦法》將物業(yè)服務(wù)分為特級、一級、二級、三級、四級等5個等級。參考周邊城市和省內(nèi)可比城市水平，新《辦法》重新核定了市區(qū)住宅區(qū)前期物業(yè)服務(wù)等級基準(zhǔn)價格，從特級到四級的等級基準(zhǔn)價分別為每月每平方米2.80元、1.60元、1.20元、0.90元、0.60元，電梯費(fèi)不分等級均為0.30元，二次加壓費(fèi)均為0.05元。供水企業(yè)已接管物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水設(shè)施的，二次加壓運(yùn)行費(fèi)用不計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
調(diào)查：物業(yè)擅自上漲物業(yè)費(fèi)？
日前，長安區(qū)柳陽家園小區(qū)業(yè)主來電反映說，小區(qū)物業(yè)未跟業(yè)主商量，就將0.45元/平方米的物業(yè)費(fèi)上調(diào)至0.65元/平方米，不知是否合理？
據(jù)業(yè)主介紹，該小區(qū)為經(jīng)濟(jì)適用房，有18棟多層住宅樓，尚未成立業(yè)委會。在他印象中，從2008年入住時，小區(qū)物業(yè)費(fèi)就是0.45元/平方米，這些年，物業(yè)費(fèi)從未上調(diào)過。此次物業(yè)費(fèi)上調(diào)，物業(yè)既沒有在小區(qū)公示，也沒有跟業(yè)主商量，而是誰去物業(yè)處交費(fèi)，才告知物業(yè)費(fèi)由0.45元/平方米上調(diào)至0.65元/平方米。
對此事，物業(yè)工作人員解釋說，物業(yè)費(fèi)上調(diào)主因是這些年人力成本等都在增加，物業(yè)收支不平衡，長期虧損所致，“之前，我們已經(jīng)做過入戶摸底調(diào)查，多數(shù)業(yè)主都同意，漲價是必然的�！辈贿^他也承認(rèn)對摸底調(diào)查結(jié)果尚未公示，且上調(diào)物業(yè)費(fèi)是以提高服務(wù)質(zhì)量為前提條件的。采訪當(dāng)天，居委會、街道辦均表示對此事知情，正在積極介入?yún)f(xié)調(diào)。
新規(guī)：住宅區(qū)物業(yè)費(fèi)決定權(quán)交給業(yè)主
針對近年來住宅小區(qū)調(diào)整物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時糾紛較多的問題，新《辦法》明確：業(yè)主大會成立前，已實(shí)施收費(fèi)的住宅區(qū)因政策或服務(wù)成本變化調(diào)整公共物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，必須經(jīng)面積和人數(shù)雙過半的多數(shù)業(yè)主同意，這一規(guī)定實(shí)質(zhì)上是把住宅區(qū)物業(yè)費(fèi)是否調(diào)整的決定權(quán)交給了多數(shù)業(yè)主。為避免物業(yè)企業(yè)單方面主導(dǎo)物業(yè)費(fèi)調(diào)整過程，新《辦法》增加了居民委員會對物業(yè)費(fèi)調(diào)整過程進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督的要求，防止暗箱操作。
關(guān)鍵詞二：停車費(fèi)
調(diào)查：地上停車費(fèi)170元/月上調(diào)至330元？
連日來，不斷有新建小區(qū)業(yè)主來電反映說，物業(yè)要上調(diào)小區(qū)停車費(fèi)，費(fèi)用從每月數(shù)十元至數(shù)百元不等，“我們小區(qū)都沒有業(yè)委會，難道漲價只能由物業(yè)說了算？”
前不久，新華區(qū)北二環(huán)外一高層住宅小區(qū)業(yè)主接到物業(yè)通知，說小區(qū)地上和地下的停車費(fèi)均要上調(diào)，“地上車位只能租，每月從170元上漲至330元，購買地下車位的，車位管理費(fèi)也要上調(diào)。”來電業(yè)主說，物業(yè)此舉引起不少業(yè)主不滿，跟物業(yè)協(xié)調(diào)后未果。
新規(guī)：共有區(qū)域停車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定
新《辦法》還明確，住宅區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需求。占用業(yè)主共有道路或者其他場所用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，其收費(fèi)、管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會決定。不屬于業(yè)主共有的機(jī)動車停放設(shè)施，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或使用人協(xié)商確定。
對進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行軍警應(yīng)急處置、實(shí)施救助救護(hù)、市政工程搶修等執(zhí)行公務(wù)期間的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝等服務(wù)的臨時停放車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取任何費(fèi)用。
物協(xié)：新《辦法》便于業(yè)主監(jiān)督物業(yè)服務(wù)
新《辦法》出臺，對于業(yè)主、對于物業(yè)都有哪些影響？昨日，記者采訪了石家莊市物業(yè)管理協(xié)會秘書長劉明。
劉明說，新《辦法》的出臺并不意味著小區(qū)的物業(yè)費(fèi)要漲價。小區(qū)物業(yè)費(fèi)如果調(diào)整，那么要以服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和品質(zhì)為依據(jù)，可能向上調(diào)價，也有可能是向下調(diào)價。其次，如何進(jìn)行調(diào)價，新《辦法》把決定權(quán)交給業(yè)主。如果物業(yè)公司想要調(diào)整價格，則需要按照相關(guān)規(guī)定，遵循相關(guān)程序，例如發(fā)布調(diào)價預(yù)告、公示調(diào)價方案、征求業(yè)主意見、到有關(guān)部門備案、在居委會的指導(dǎo)監(jiān)督下進(jìn)行等逐步開展，“新《辦法》通過完善的程序、明確的標(biāo)準(zhǔn)和定價，充分保障了業(yè)主的權(quán)益，讓業(yè)主更加有了知情權(quán)、選擇權(quán)、和決定權(quán)�！�
至于“業(yè)主大會成立之前的住宅區(qū)(別墅除外)公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)”，指的就是前期物業(yè)管理階段，實(shí)行政府指導(dǎo)價。早在2015年，國家針對業(yè)主大會成立之后的物業(yè)費(fèi)實(shí)施放開政策，實(shí)行了市場定價。這次辦法之所以對新建住宅實(shí)行政府指導(dǎo)價，是因?yàn)榍捌谖飿I(yè)階段，依法是由開發(fā)商選擇物業(yè)，而業(yè)主在這個階段還沒有買房子，因此無法參與到選擇過程中，處于缺位狀態(tài)。在這種情況下，實(shí)行政府指導(dǎo)價，是為了在業(yè)主缺位階段，充分保護(hù)業(yè)主的利益。
另外，關(guān)于“住宅小區(qū)停車服務(wù)”劉明說，占用小區(qū)公共區(qū)域來停放車輛，是否能夠設(shè)置車位、怎么設(shè)置、如何收費(fèi)等，需要經(jīng)多數(shù)業(yè)主贊同，而收上來的費(fèi)用該如何花銷，也要取之于民用之于民。業(yè)主共有區(qū)域停車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定，如果小區(qū)沒有業(yè)主大會，也要征得多數(shù)業(yè)主贊同才行。
“總得來說，新《辦法》更加規(guī)范、更加完善、也更加具體了，更便于業(yè)主監(jiān)督物業(yè)服務(wù)，有助于物業(yè)自身的規(guī)范和提升，對于保障業(yè)主甚至提升城市社區(qū)建設(shè)水平來說都具有現(xiàn)實(shí)的價值和意義�！眲⒚髡f。
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