7月11日本報以《新〈辦法〉實施物業(yè)費是否會普漲》為題，對最新出臺的《石家莊市物業(yè)服務收費管理實施辦法》(以下簡稱《辦法》)進行了詳細解讀。此稿刊發(fā)后，引起不少業(yè)主的高度關(guān)注。不斷有業(yè)主來電咨詢小區(qū)物業(yè)費或停車費的問題，記者昨日聯(lián)系了物業(yè)、律師、物協(xié)專家、市發(fā)改委等，給予詳細解答。
物業(yè)費從每平方米0.4元漲到0.95元
這兩天，裕華區(qū)美景東方小區(qū)業(yè)主群里議論紛紛，因為小區(qū)物業(yè)一紙通知，物業(yè)費要翻番。
美景東方小區(qū)位于槐安路與東二環(huán)交叉口附近，共有24棟住宅樓，其中一部分為多層，另一部分為高層。吳明是小區(qū)常住戶，據(jù)他介紹，該小區(qū)從2006年起陸續(xù)交房，這10余年間，小區(qū)物業(yè)費為多層樓0.4元/平方米，高層樓0.6元/平方米，“其間，物業(yè)也想漲價，可我們業(yè)主不同意。因為小區(qū)既沒有房本，物業(yè)管理也不盡完善，曾多次發(fā)生入室盜竊、電瓶被偷等問題，小區(qū)安裝的監(jiān)控更是形同虛設�！�
然而，令業(yè)主意想不到的是，這兩天，小區(qū)物業(yè)張貼出漲價通知，“我公司提出自2017年8月1日起執(zhí)行上調(diào)物業(yè)服務費，原執(zhí)行的多層住宅每月每平方米0.4元上調(diào)至每月每平方米0.95元，高層住宅每月每平方米0.6元上調(diào)至1.25元。敬請廣大業(yè)主對我公司上調(diào)物業(yè)費的初心給予理解和支持。對我公司員工的服務業(yè)主工作達到‘三級’服務標準予以監(jiān)督……”落款為金明公司，時間為2017年7月。
該通知一張貼，就引起不少業(yè)主質(zhì)疑聲：“小區(qū)物業(yè)服務不變，不跟業(yè)主商量上調(diào)物業(yè)費，這合理嗎？”采訪時，有業(yè)主說，該小區(qū)尚未成立業(yè)委會，就物業(yè)上調(diào)物業(yè)費一事，物業(yè)從未征求過業(yè)主的意見。
居委會會積極協(xié)調(diào)處理
那么，物業(yè)緣何在此時要上調(diào)物業(yè)費？昨日下午，記者就此事首先聯(lián)系到了小區(qū)物業(yè)，一位工作人員表示他們只是執(zhí)行金明總公司的規(guī)定，至于漲價原因，他們表示不清楚。隨后，記者聯(lián)系到了金明總公司，一位工作人員答復說，漲價依據(jù)是市發(fā)改委和市住建局新出臺的《辦法》。當?shù)弥怯浾卟稍L，她又讓記者聯(lián)系公司負責人孫經(jīng)理。然而，記者多次撥打?qū)O經(jīng)理辦公電話，始終無人接聽。
當天，記者從轄區(qū)居委會獲悉，金明物業(yè)之前曾跟居委會提出過計劃對美景東方小區(qū)物業(yè)費進行調(diào)價的想法，但居委會明確表示“物業(yè)調(diào)價必須按正規(guī)流程走�！薄拌b于小區(qū)沒有業(yè)委會，如果業(yè)主對漲價有意見或有想法，可以給居委會反映，我們會積極協(xié)調(diào)處理。”采訪時，社區(qū)居委會負責人答復說。本報也會繼續(xù)關(guān)注此事。
市發(fā)改委：雙過半業(yè)主同意方可漲價
11日下午，記者就此事聯(lián)系到了市發(fā)改委，相關(guān)部門工作人員答復說，新《辦法》出臺并不意味著物業(yè)費普遍漲價。新規(guī)實施后，已實施收費的住宅區(qū)仍可以繼續(xù)執(zhí)行原來的服務標準和收費標準。另外，所謂物業(yè)費調(diào)整，不是單指上調(diào)物業(yè)費，對某些收取較高物業(yè)費但服務明顯不到位的，也可以按規(guī)定程序下調(diào)物業(yè)費。
針對近年來住宅小區(qū)調(diào)整物業(yè)公共服務收費標準時糾紛較多的問題，新《辦法》明確：業(yè)主大會成立前，已實施收費的住宅區(qū)因政策或服務成本變化調(diào)整公共物業(yè)服務費標準的，必須經(jīng)面積和人數(shù)雙過半的多數(shù)業(yè)主同意，這一規(guī)定是把住宅區(qū)物業(yè)費是否調(diào)整的決定權(quán)交給了多數(shù)業(yè)主。為避免物業(yè)企業(yè)單方面主導物業(yè)費調(diào)整過程，新《辦法》增加了居民委員會對物業(yè)費調(diào)整過程進行指導監(jiān)督的要求，防止暗箱操作。
已實施收費的住宅區(qū)
物業(yè)費調(diào)整走備案程序
市發(fā)改委相關(guān)部門工作人員還表示，如果已實施收費的住宅區(qū)，物業(yè)費調(diào)整需要走備案程序：
1.調(diào)價預告。物業(yè)服務企業(yè)以書面形式在住宅區(qū)顯著位置進行調(diào)價預告，預告期不少于7日。
2.書面征求業(yè)主意見。調(diào)價預告期結(jié)束后，物業(yè)服務企業(yè)應結(jié)合業(yè)主的意見建議對調(diào)價方案進行修改完善，并采用書面形式，征求住宅區(qū)全體業(yè)主意見。
3.統(tǒng)計業(yè)主意見。物業(yè)服務企業(yè)應對征求意見書送達、回收數(shù)量以及業(yè)主意見進行查驗和統(tǒng)計。無法送達的情況單獨予以統(tǒng)計說明。
4.公示調(diào)價方案。經(jīng)住宅區(qū)占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后,確定調(diào)整公共物業(yè)服務費標準的，應將最終調(diào)價方案在住宅區(qū)顯著位置公示，公示期不少于10日。
5.保存相關(guān)資料。物業(yè)服務企業(yè)應妥善保存物業(yè)服務收費調(diào)價過程中的各種文字、圖像及影音資料備查，并對其真實性、合法性負責。
6.公示期屆滿10日內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)應將調(diào)整后的物業(yè)服務等級、服務內(nèi)容報所在地的區(qū)政府房地產(chǎn)行政主管部門變更備案；調(diào)整后的收費標準在一級及以上的報市價格主管部門,一級以下的報所在地的區(qū)價格主管部門備案。
7.房地產(chǎn)行政主管部門、價格主管部門對符合備案條件的物業(yè)服務企業(yè)和小區(qū)履行變更備案手續(xù)；物業(yè)服務企業(yè)按變更后備案標準實施收費，并按規(guī)定明碼標價。
問題一：前期物業(yè)服務五個等級咋區(qū)分？
新《辦法》將物業(yè)服務分為特級、一級、二級、三級、四級等5個等級。參考周邊城市和省內(nèi)可比城市水平，新《辦法》重新核定了市區(qū)住宅區(qū)前期物業(yè)服務等級基準價格，從特級到四級的等級基準價分別為每月每平方米2.80元、1.60元、1.20元、0.90元、0.60元，電梯費不分等級均為0.30元，二次加壓費均為0.05元。
那么，這五個等級是如何劃分的？“我們業(yè)主怎么知道前期物業(yè)提供的服務是否質(zhì)價相符？”正定正安花園小區(qū)、長安區(qū)金色里程小區(qū)業(yè)主詢問道。
昨日下午，市發(fā)改委相關(guān)部門人員答復說，在該局官方網(wǎng)站上，可以查詢到《石家莊市區(qū)住宅區(qū)前期物業(yè)服務等級指導標準》里面對各級服務內(nèi)容的詳細約定，鑒于內(nèi)容太多、太細，建議市民上網(wǎng)查閱、下載，作為各個小區(qū)物業(yè)收費的重要依據(jù)之一。
問題二：物業(yè)服務“質(zhì)價不符”誰來監(jiān)管？
新《辦法》出臺后，還有一些業(yè)主來電詢問：“如果物業(yè)提供的服務‘質(zhì)價不符’，再加上小區(qū)沒有業(yè)委會，那么，誰來監(jiān)管物業(yè)呢？”
對此，市發(fā)改委相關(guān)部門人員答復說，如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)提供的服務有“質(zhì)價不符”等問題，業(yè)主可以向市住建局物業(yè)管理科或者市物協(xié)反映。
問題三：空置房物業(yè)費怎么交？
昨日，本報還接到橋西區(qū)華域城小區(qū)、長安區(qū)博雅小區(qū)業(yè)主來電咨詢：新《辦法》中是否有關(guān)于空置房物業(yè)費的規(guī)定？博雅小區(qū)一位業(yè)主詢問，2015年該小區(qū)一套房屋裝修好后其一直沒有入住，2016年物業(yè)費全額繳納，2017年的還未交，他問：“是否還要交全額物業(yè)費呢？新規(guī)中對于這個是否有所規(guī)定？”
昨日，記者查閱了新《辦法》，對空置房物業(yè)費收費標準暫無新規(guī)定。隨后，記者查閱了2010年3月石市重新修改的《石家莊市物業(yè)管理條例》，第37條規(guī)定：“連續(xù)三個月以上無人居住、使用、裝修空置的物業(yè)，空置期間按百分之二十繳納物業(yè)服務費。物業(yè)服務合同雙方另有約定的除外。業(yè)主空置物業(yè)的起止時間，應當事先和事后告知物業(yè)服務企業(yè)，并辦理相關(guān)手續(xù)。”
對此，河北俱時律師事務所宋毅律師表示，如果符合法律規(guī)定的空置房條件，而且雙方簽訂的物業(yè)合同中又沒有對于空置房屋的物業(yè)費進行特別約定，業(yè)主也去小區(qū)物業(yè)辦理了相關(guān)空置房備案手續(xù)，可以按照空置房的情況繳納20%的物業(yè)費。
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