目前，本市房屋買賣租賃中的失信、違規(guī)等問題時有發(fā)生。但打官司卻要花極大的時間和精力，成本很高。鑒于此，朝陽法院公布了一批典型案例，提醒當(dāng)事人，無論買房還是租房，不要完全依賴中介公司；對于買賣、租賃應(yīng)當(dāng)辦理的手續(xù)都要有所了解，對中介公司要求簽署的文件要詳細(xì)閱讀，避免因疏忽大意造成麻煩；二要注重細(xì)節(jié)，對雙方權(quán)利義務(wù)及履行方式明確約定，減少因合同約定不明確導(dǎo)致的爭議。
案例1
中介漏報信息
張先生有一個剛兩歲的女兒，一家人急切希望結(jié)束租房生活，有一套自己的房子。張先生通過房屋中介公司與秦小姐簽訂房屋買賣合同后，就向中介提供了夫妻兩人和女兒的戶口本、身份證等材料，用于申報購房資格審查。
但最后審核材料時稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)，中介公司漏申報了張先生女兒的信息，導(dǎo)致未成年子女的購房資格未通過審核，稅務(wù)部門要求重新進(jìn)行購房資格審核。
受此影響，之后的貸款手續(xù)、網(wǎng)簽等都要重新辦理，房屋無法按合同約定的時間正常交易，還增加了相關(guān)手續(xù)費用。秦小姐因遲遲不能辦理過戶及拿到貸款，堅決要求解除合同。
等所有手續(xù)都辦完以后，張先生卻發(fā)現(xiàn)房價已經(jīng)上漲，他無力再購買相同條件的房屋。于是張先生將中介公司訴至法院，要求中介公司退還中介費，并賠償相應(yīng)損失。
法官評析：在二手房買賣交易中，因為資格審核是以家庭為單位進(jìn)行，中介公司在上報時由于工作疏忽或有意規(guī)避限購規(guī)定，往往只申報購房者夫妻雙方的房屋所有情況，而不申報其未成年子女的房屋所有情況，導(dǎo)致在辦理交稅和過戶手續(xù)時，提交的戶口本等家庭關(guān)系證明與審核結(jié)果不一致，使交易無法順利進(jìn)行而發(fā)生糾紛。
本案中，張先生已經(jīng)提供了其所能提供的全部材料，因中介公司的疏忽造成資格審核出現(xiàn)問題，中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
經(jīng)過調(diào)解，中介公司同意退還中介費，并支付了一定數(shù)額的補償。在此需要特別說明的是，實踐中存在為了規(guī)避限購政策，有的家庭在購房時故意不提供未成年子女的相應(yīng)資料，向中介公司及賣方隱瞞有未成年子女的情況，主要是因為未成年子女名下有房。在此情況下，如果因為資格審核問題發(fā)生無法交稅和過戶的問題，責(zé)任應(yīng)由買方承擔(dān)。
案例2
業(yè)主錯寫房號
王先生想買房，通過中介尋找到合適的房源后，委托中介公司約業(yè)主商談。中介看到交易有望達(dá)成，于是打電話約業(yè)主周女士來門店，當(dāng)天便要簽合同。周女士稱因到店簽約倉促未攜帶房產(chǎn)證，中介公司卻表示，可以先簽合同，房產(chǎn)證等材料后補。
于是，在中介公司的主持下，雙方當(dāng)場簽署房屋買賣合同。在填寫房屋地址時，中介公司經(jīng)紀(jì)人按照周女士的口述內(nèi)容填寫了房屋地址，因為雙方就首付款時間、過戶等問題都未談妥，因此這些條款中介公司均未填寫。
合同簽訂后，王先生支付了定金和中介費用，雙方約定周女士次日攜帶房產(chǎn)證辦理其他手續(xù)。
第二天周女士未如約到場，并答復(fù)稱家人不同意賣房，要求取消交易。無奈，王先生將周女士訴至法院，要求繼續(xù)履行合同。
庭審中，周女士稱，合同約定的交易標(biāo)的根本不存在，并提交了房產(chǎn)證原件供法庭及王先生核對。法庭核查房產(chǎn)證原件發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)證登記的地址與雙方所簽合同的房屋地址不同。后法院查詢，買賣合同所載房屋根本就不存在。
合同無法繼續(xù)履行。王先生只能在法院的調(diào)解下與周女士解除了合同，收回了定金。
法官評析：居間方在促成買賣雙方交易時應(yīng)當(dāng)認(rèn)真核查雙方交易信息。實踐中，為了促成交易，中介公司常常在業(yè)主未提供全部房源材料的情況下促成雙方簽訂合同，此時買賣合同中有關(guān)房屋的所有信息均按照業(yè)主陳述填寫，有的信息與房屋產(chǎn)權(quán)證的登記信息不一致，甚至出現(xiàn)樓號、房號錯誤的情況，導(dǎo)致買賣雙方無法辦理相關(guān)過戶手續(xù)，同時也給違約方可乘之機。中介公司應(yīng)當(dāng)對此承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
案例3
租房合同設(shè)陷阱
趙小姐畢業(yè)后在北京暫時租房居住。今年1月，她與某中介公司簽訂房屋租賃合同，當(dāng)天便交了三個月房租和一個月押金。業(yè)務(wù)員告訴她，房租每三個月一交，4月1日前交下季度房租。
但剛到3月1日，趙小姐便接到中介公司的催款電話，于是她找到中介公司理論。中介公司向趙小姐出示了雙方簽署的《補充協(xié)議》，該“補充協(xié)議”第2條上寫著：“乙方在入住前必須以“付三押一”的支付形式交予甲方作為房屋租金。以后按季付”。可第4條上又寫著“乙方必須提前30天到甲方營業(yè)部的財務(wù)科交納房租。延緩交款，每日加收滯納金100元，如3日后仍不交納，甲方視為合同終止和乙方放棄房屋內(nèi)所留物品所有權(quán)，甲方有權(quán)開啟房門，接納新住戶入住。所造成的后果，由乙方負(fù)擔(dān)”。
趙小姐認(rèn)為，中介公司明目張膽地設(shè)立合同陷阱，因而將其訴至法院，要求解除合同，返還押金及剩余租金。
法官評析：與中介公司簽合同時，一定要細(xì)心推敲合同條款，對于合同上的不合理規(guī)定可以拒簽。一旦發(fā)生糾紛，要及時向有關(guān)部門投訴，力爭把損失降到最小。
根據(jù)《合同法》的規(guī)定，對格式條款存在兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。對于《補充協(xié)議》第4條“延緩交款，每日加收滯納金100元”的規(guī)定，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。
記者張蕾 通訊員李享、劉奇琦
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