10月3日，購房者在河南鄭州一個(gè)售樓中心看房屋沙盤。 新華社發(fā)
閱讀提示
在樓市持續(xù)火爆背景下，國慶黃金周前后多地密集推出調(diào)控措施。
9月30日，北京發(fā)布此輪樓市新政，之后多個(gè)城市緊跟步伐。到10月8日，全國已有20多個(gè)城市先后發(fā)布新的樓市調(diào)控政策。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是新一輪調(diào)控收緊的開始，預(yù)計(jì)這一調(diào)控浪潮或?qū)⒗^續(xù)。多地樓市調(diào)控政策的共同特點(diǎn)都是為了抑制投資投機(jī)需求，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
或有更多城市推出“退燒”政策
“金九銀十”之際，國內(nèi)多地接連出臺(tái)樓市調(diào)控新政。
“十一”假期期間，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等多個(gè)城市先后發(fā)布樓市調(diào)控政策，又有珠海、東莞和福州三座城市重啟限購限貸。
10月8日，上海、南昌再出樓市調(diào)控新措施，這使得本輪全國加入調(diào)控行列的城市達(dá)20多個(gè)。
綜觀這些實(shí)施樓市調(diào)控的城市，都面臨較大的房?jī)r(jià)上漲壓力。多位業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，此輪調(diào)控政策的出臺(tái)主要是針對(duì)近期房?jī)r(jià)上漲過快的城市，抑制房?jī)r(jià)過快上漲是最直接的目的。
據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，9月中國百城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲2.83%，漲幅較上月擴(kuò)大0.66個(gè)百分點(diǎn)，漲勢(shì)已持續(xù)17個(gè)月。已經(jīng)開始實(shí)施限購或限貸的蘇州、廈門、杭州、合肥、南京、武漢9月份新房?jī)r(jià)格則分別環(huán)比漲1.44%、2.35%、5.1%、4.41%、3.09%、2.11%，繼續(xù)保持強(qiáng)勁上漲勢(shì)頭。
分析有關(guān)數(shù)據(jù)信息，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來石家莊、青島等房?jī)r(jià)漲幅較快的城市，不排除有出臺(tái)調(diào)控政策的可能。這些城市從地理位置上看，要么是經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較不錯(cuò)的重點(diǎn)二線城市，要么就是位于一線城市周邊的城市。其次，這些城市樓市已經(jīng)趨于活躍，而且房?jī)r(jià)漲幅過快。因此，這些城市都有可能出臺(tái)各自版本的限購做法。
實(shí)際上，上一輪樓市限購周期(2014年9月30日前)，高峰時(shí)共有46個(gè)城市發(fā)布了限購政策。
有市場(chǎng)人士認(rèn)為，此輪房?jī)r(jià)暴漲源于年初去庫存背景下寬松的信貸政策。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一分析，今年初，在去庫存的背景下，國家出臺(tái)了一些較為寬松的信貸政策，這在當(dāng)時(shí)高庫存的背景下是適當(dāng)?shù)�，也化解了很多庫存。但現(xiàn)在供求關(guān)系發(fā)生了變化，尤其是一些一二線城市出現(xiàn)了炒房現(xiàn)象，杠桿在不斷加大，政策肯定要調(diào)整，各地要針對(duì)高杠桿和高庫存這兩類不同的城市采取分類指導(dǎo)政策。
針對(duì)熱點(diǎn)地區(qū)樓市持續(xù)高溫態(tài)勢(shì)，從二季度蘇州、南京等率先出臺(tái)收緊措施，到三季度蘇州、南京、廈門、武漢等城市接連加碼限購限貸，再到近期杭州、鄭州、福州、濟(jì)南、北京、天津等加入調(diào)控收緊行列，各地政策充分體現(xiàn)“因城施策”“一城一策”總體要求下的差別化、精細(xì)化調(diào)控思路。
專家認(rèn)為，各地調(diào)控政策短期將為當(dāng)前過熱樓市適當(dāng)降溫，可能還有更多城市會(huì)出臺(tái)“退燒”政策。不過，也要看到一些城市仍面臨去庫存的壓力，或?qū)⒀永m(xù)既有寬松政策，預(yù)計(jì)四季度各線城市政策分化將更明顯。
專家認(rèn)為，未來，整個(gè)樓市的調(diào)控將會(huì)更多地呈現(xiàn)出“因城施策”的樣態(tài)，逐步向中央“一城一策”的調(diào)控思路靠攏。
各地調(diào)控核心為限購限貸
梳理顯示，國慶黃金周前后各地出臺(tái)的樓市調(diào)控政策內(nèi)容雖有異同，但核心多集中在限購限貸方面。
有的對(duì)購房數(shù)量進(jìn)行限制。
在本輪出臺(tái)調(diào)控新政的城市中，基本都涉及重啟或擴(kuò)大限購。其中，蘇州限購政策涉及的行政范圍最大，下轄的吳江區(qū)、昆山市、太倉市也納入了限購范圍。深圳、南京樓市限購政策比較嚴(yán)格，單身居民限購一套住房。
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，“深八條”規(guī)定戶籍單身人士（含離異）限購1套住房，該規(guī)定緣于樓市瘋漲有些人通過假離婚獲得購房資格來炒作樓市，這一措施將堵住原來限購政策的漏洞。
有的提高了購房首付款的比例。
常見政策為提升二套房首付至四成或五成。蘇州力度較大，不但第三套禁貸，二套房首付（貸款未結(jié)清）也提升到了八成。
北京的政策要求購買首套普通自住房的首付款比例不低于35％，對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50％。購買非普通自住房的，首付款比例不低于70％。
有的還對(duì)限購房屋的面積進(jìn)行限定。
鄭州市限購180平方米以內(nèi)住房，而廈門市限購144平方米以下住房。
還有的措施采取了逐步加碼的政策步驟。
如杭州10天內(nèi)出臺(tái)三次樓市調(diào)控政策。鄭州市在20天內(nèi)出臺(tái)兩次。南京市9月25日在主城區(qū)范圍內(nèi)重啟住房限購，10天后該市再次提升限購要求。
另外，還有城市推出的調(diào)控政策同時(shí)包含限購和限貸。
天津、鄭州、成都、濟(jì)南、無錫、福州等地同時(shí)出臺(tái)了限購、限貸等措施，且多地采取了“分區(qū)調(diào)控”模式。例如，天津?qū)σ延?套住房的非本市戶籍家庭，暫停在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)再購房，同時(shí)提高其首套房商貸首付比例至40%。
可以說，各城市新一輪樓市調(diào)控政策中，北京、深圳、合肥、蘇州等城市限購力度已經(jīng)恢復(fù)到2014年“9·30”之前。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，從目前的調(diào)控力度來看，北京市出臺(tái)政策的力度最大，后續(xù)出臺(tái)政策的城市是否會(huì)效仿北京，還要看政策的效果。
穩(wěn)房?jī)r(jià)重在穩(wěn)定預(yù)期
各地限購限貸政策能否穩(wěn)住“瘋狂”的樓市？
權(quán)威專家在接受新華社記者采訪時(shí)表示，多地樓市調(diào)控政策的共同特點(diǎn)都是為了抑制投資投機(jī)需求，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨分化態(tài)勢(shì)，政府應(yīng)適當(dāng)增加土地供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控必須堅(jiān)持分類指導(dǎo)，“因城施策”。
朱中一說，此輪調(diào)控政策相對(duì)比較溫和，對(duì)剛需和部分改善性需求還是挺照顧的，但針對(duì)性也很強(qiáng)，目的就是限制炒房，防止泡沫出現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲的速度會(huì)有所放緩。
在中山大學(xué)南方學(xué)院房地產(chǎn)系系主任廖俊平看來，多地先后出臺(tái)調(diào)控政策，抑制投機(jī)投資需求，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，有助于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
廖俊平分析，部分城市實(shí)施了限購措施，直接遏制過快增長(zhǎng)的購房需求。通過提高購房首付比例，特別是提高了二套房首付比例，不僅直接減少購房需求，還能降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。此外，應(yīng)該嚴(yán)厲打擊炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說，針對(duì)樓市的地方調(diào)控措施，一方面強(qiáng)調(diào)保護(hù)自住需求，通過限購限貸等措施，重點(diǎn)打擊投機(jī)需求，抑制投資需求。另一方面增加住房及用地供給，緩解供求矛盾，滿足合理需求。同時(shí)還重拳整頓市場(chǎng)秩序，政府有關(guān)部門對(duì)廣告、開發(fā)、中介等加強(qiáng)了監(jiān)管，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。
“相信這一系列措施，對(duì)穩(wěn)定熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)、穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，會(huì)發(fā)揮積極作用�！眲⒑橛裾f。
針對(duì)多地房?jī)r(jià)上漲，凸顯樓市供求關(guān)系的不平衡問題，有專家建議，政府應(yīng)切實(shí)增加住房用地供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
“對(duì)熱點(diǎn)城市而言，在需求上升的情況下，通過增加住房供應(yīng)，是可以部分地緩解供需矛盾的�！绷慰∑秸J(rèn)為，政府通過適當(dāng)增加土地供應(yīng)，并完善相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套，吸納市場(chǎng)需求，是緩解供需矛盾、平抑市場(chǎng)價(jià)格的長(zhǎng)遠(yuǎn)之道。
劉洪玉分析，從公開數(shù)據(jù)看，有的城市實(shí)際土地供應(yīng)量不到供應(yīng)計(jì)劃的兩成，應(yīng)加大土地供應(yīng)督查，讓這些城市把土地供應(yīng)計(jì)劃真正落實(shí)到位�！巴恋毓⿷�(yīng)規(guī)模，要根據(jù)住房需求確定，并向社會(huì)公布。未來幾年的土地供應(yīng)計(jì)劃也應(yīng)當(dāng)一次性公布，從根本上穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。”劉洪玉說。
此外，受實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤率下滑、人民幣貶值預(yù)期等因素影響，近期一些投機(jī)投資性資金大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。專家建議，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金加大監(jiān)管，防控樓市風(fēng)險(xiǎn)和泡沫。
劉洪玉認(rèn)為，目前參與房地產(chǎn)開發(fā)的除了開發(fā)企業(yè)自有資金外，還有銀行、債券、證券、理財(cái)產(chǎn)品、信托計(jì)劃、資管計(jì)劃、保險(xiǎn)等資金通過參與競(jìng)拍土地、項(xiàng)目開發(fā)等多種渠道流入，購買端的個(gè)人住房貸款、各種消費(fèi)貸款以及其他融資變相為購房資金等，甚至一些投資機(jī)構(gòu)包括一些新三板上市公司融來的資金，也直接或間接進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。金融部門應(yīng)當(dāng)加大這方面的監(jiān)管，引導(dǎo)更多的資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
而針對(duì)市場(chǎng)分化，廖俊平建議，熱點(diǎn)城市的調(diào)控重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是控房?jī)r(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)、防泡沫，三四線城市和縣城的重點(diǎn)依然是去庫存。
（新聞縱深稿件/記者姜艷綜合新華社、人民日?qǐng)?bào)、光明日?qǐng)?bào)報(bào)道）
觀 點(diǎn)
樓市瘋漲背后 凸顯經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型重要性
近期中國部分城市樓市火爆，房?jī)r(jià)一路高漲，再次激起市場(chǎng)和民眾對(duì)房地產(chǎn)泡沫化的擔(dān)憂。在接受新華社記者采訪的美國專家看來，中國房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍然可控，但這凸顯出中國迫切需要推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要性。
國際貨幣基金組織（IMF）亞太部副主任馬克斯·羅德勞爾表示，近幾個(gè)月來中國房?jī)r(jià)漲勢(shì)很快，特別是在一些大城市，一方面反映出住房需求大于供給的市場(chǎng)因素，另一方面也反映出地方政府早些時(shí)候取消了一些購房限制措施以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑，為此銀行新發(fā)放了很多住房貸款。
羅德勞爾對(duì)新華社記者說，目前來看，這并不是中國經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。他指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆主要集中在一線和二線城市，中國三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模更大。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍可能維持穩(wěn)健增長(zhǎng)，因?yàn)闈撛谛枨笕匀辉谠鲩L(zhǎng)，逐步消化之前的庫存，這是比較健康的發(fā)展。
不過，羅德勞爾也強(qiáng)調(diào)，近一段時(shí)間中國部分大城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過快上漲是不可持續(xù)的，必須警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的泡沫，需要立即采取措施控制風(fēng)險(xiǎn)。
從長(zhǎng)期來看，羅德勞爾建議中國征收房產(chǎn)稅，他認(rèn)為這不僅有利于增加地方政府財(cái)政收入，也有利于更好地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。
彼得森國際經(jīng)濟(jì)研究所高級(jí)研究員尼古拉斯·拉迪也指出，目前中國房地產(chǎn)投資仍維持低位，銷售回升顯示需求仍比較強(qiáng)勁，許多城市的庫存開始大幅下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著這個(gè)方向調(diào)整是合適的。
拉迪告訴記者，目前開發(fā)商并沒有因?yàn)殇N售大幅回升而立即大幅增加投資，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整不太可能觸發(fā)泡沫。他說，現(xiàn)在中國政府也推出了比較嚴(yán)格的限購措施，這些政策措施將有助于抑制房?jī)r(jià)過快上漲。
彼得森國際經(jīng)濟(jì)研究所客座研究員羅里·麥克法夸爾對(duì)記者表示，近期部分地區(qū)樓市火爆反映出中國經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性問題。中國居民儲(chǔ)蓄率仍比較高，銀行利率不高，股市表現(xiàn)也不佳，因此居民希望通過投資房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)升值。
麥克法夸爾說，隨著中國推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革，改進(jìn)社會(huì)安全網(wǎng)，這將有助于降低居民儲(chǔ)蓄率，從而有利于金融系統(tǒng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。
羅德勞爾也指出，中國經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性問題在于高儲(chǔ)蓄率，目前儲(chǔ)蓄占GDP比重達(dá)47％至48％。這些巨額儲(chǔ)蓄在國內(nèi)需要找到回報(bào)合理的投資機(jī)會(huì)，這有可能加大市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。因此歸根結(jié)底，中國還是需要解決經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問題，降低儲(chǔ)蓄率，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展。
文/據(jù)新華社
相關(guān)新聞：
共享單車現(xiàn)身美國華盛頓 騎行費(fèi)用為半小時(shí)１美元
傳授直播技巧 一高校開設(shè)“網(wǎng)紅學(xué)院”引爭(zhēng)論
南和：無人機(jī)助力秸稈
孟買踩踏事件中至少22
黃驊冬棗采摘旅游活動(dòng)
石家莊市滹沱河生態(tài)修